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リフォームの一括借り上げ

リフォーム+一括借り上げについて

既存賃貸物件を取り巻く現況

既存のアパート、マンションの経営は、年々状況が厳しくなっています。
・毎年着工される多くの新築物件=競合物件増加
・旧式な仕様設備・外観
→ 入居者ニーズの多様化=競争力低下
毎年、ライバルとなる多くの新築賃貸物件が建築される、入居希望者はインターネットの物件検索により、なるべく築年数が経過していない流行のデザイン・設備の物件の情報を簡単に入手するなど、既存物件が入居希望者に選ばれにくくなっています。

 

既存賃貸物件を取り巻く現況

 

全国的に拡大する既存物件の空室

左記グラフの通り、既存物件は築年数の経過に伴い入居率が低下しています。この減少は都市部の人気エリアを除き、ほぼ全国的に見られます。皆さまが所有なされる既存物件でも築年経過により入居率の低下が見られる場合は、早めの空室改善=収益改善が必要です。

 

全国的に拡大する既存物件の空室

 

全国的に拡大する既存物件の空室

既存物件の空室を改善する対応策は、以下の3つが挙げられます。

手法 メリット デメリット
家賃の値下げ 再投資が不要 入居者層の悪化=滞納率の増大
売却 賃貸経営の煩雑さからの解放 入居率に左右される売買価格
バリューアップ 募集条件を下げることなく入居率を向上 再投資が必要

 

物件の価値を上げ、競争力を高めるリフォームによるバリューアップが最適の対応策です。

 

全国的に拡大する既存物件の空室

 

アパート、マンションリフォームの問題点

アパート、マンションリフォームの問題点

 

最適な空室改善=収益改善の対応策であるアパート、マンションリフォームですが、実行には障壁があります。
・残債がある場合、融資が行われにくい
新築時や他物件の借入が完済していれば問題ないでしょうが、借入の残債がある場合、追加融資が行われにくくなります。
・投資対効果が不確定
当然ですが、これまでリフォームの実行前に、実行後の年間収入が確定せず、費用対効果も不確定でした。支払うリフォーム工事金額に対し、どれ程の収益アップか予想がつかないということです。
つまり「リフォームはしたが、空室が減るかどうかは分からない」という大きな不安があり、リフォームが実行されるケースは多くはありませんでした。